분양가 상한제로 로또 아파트 대세네

분양가 상한제 실시로 인해 ‘반값 아파트’, ‘로또 아파트’가 대세로 굳어져

 

2021년의 아파트 분양가와 매매 시세 편차가 매우 크다.

2000년 이후 최대다.

 

시세와 분양가의 편차가 가장 큰 곳은 서울이다.

부동산R114 조사에 따르면 지난해 전국의 3.3㎡ 당 평균 아파트 분양가는 1313만원이다.

서울의 경우엔 2798만원이다.

(자료=부동산R114)

 

반면 평균 아파트 시세는 전국이 2233만원, 서울이 4300만원이다.

 

분양가 수준은 시세와 비교해 전국이 920만원, 서울이 1502만원 싸다.

분양가를 국민평형인 전용 85㎡ 기준으로 시세와 비교했을 때 3억에서 5억원 가량 저렴한 셈이다.

 

3.3㎡ 당 분양가가 시세보다 싼 지역은 서울을 포함해 ▲세종(-892만원) ▲경기(-643만원) ▲부산(-182만원) ▲대전(-158만원) ▲인천(-86만원) 등 6개 지역이다.

 

대부분 투기과열지구나 조정대상지역으로 규제지역에서의 분양가 통제 강도가 훨씬 크게 다가왔다.

 

분양가 상한제 시행 이유는?

 

왜 분양가 상한제를 시행했을까?

고분양가가 주변 집값을 자극한다고 본 문재인 정부는 지난 2017년 8·2대책을 발표했다.

그 후 HUG(주택도시보증공사)와 지자체의 승인 권한을 통해 분양가 통제에 들어갔다.

 

민간택지에 대한 분양가 상한제를 실시해 시세 대비 일정 수준 이하로 분양가를 통제하면서 2019년부터 역대 최대 수준으로 가격 편차가 벌어지기 시작했다.

 

서울은 지난 2016년에 분양가가 시세 대비 3.3㎡ 당 124만원 비쌌다.

반면 2017년에는 117만원이 더 쌌다.

이후의 편차는 ▲2018년(-40만원) ▲2019년(-543만원) ▲2020년(-1094만원) ▲2021년(-1502만원) 등으로 점점 크게 벌어졌다.

 

청약 당첨만 되면 로또가 됐고 무주택자들의 관심이 쏠리면서 청약경쟁률이 사상 최대치를 보였다.

서울은 지난해 역대 최고경쟁률인 164대 1을 기록했다.

그 외 지역도 두 자릿수(10~30대 1)의 평균 경쟁률을 나타냈다.

 

최근 정부가 주도하는 3기신도시의 사전청약 경쟁률도 10대 1수준이다.

 

집값 안정화 꾀하던  정부 예상 빗나가

 

당초 분양가 상한제를 하면 아파트 가격을 안정화시킬 수 있을 것이라는 정부의 예상은 빗나갔다.

 

시장은 통제되지 않았고, 오히려 가격 상승을 더 부추기게 됐다.

준공 후 시세가 주변과 맞춰지거나 더 비싸지면서 당첨만 되면 로또라는 인식이 퍼지게 되면서 청약 당첨자들만 이익을 보게 됐다.

 

건설사가 가져가는 이익은 10% 정도다.

분양가 상한제로 인해 가격을 눌러놓으면 상대적으로 질 낮은 시설이나 인테리어 자재를 사용할 수밖에 없다.

청약에 당첨된 사람은 아파트를 매매해 이익을 보게 되지만 그 후에 들어오는 사람은 높은 가격으로 질 낮은 아파트를 사게 되는 것이다.

 

낮은 분양가를 통해 시세를 안정시키려면 공급이 계속해서 이뤄져야 한다.

하지만 분양가 상한제로 인해 도심 내 재개발과 재건축 등의 도시정비사업이 멈추게 되면서 공급이 줄어들었다.

 

새 아파트를 원하는 사람들은 많은데 새 아파트가 지어지지 않으니 가격은 계속 올라갔다.

 

지난 해 말부터 부동산 시장이 하방 혹은 정체기로 들어가면서 송도 등 일부 지역의 청약이 미달되고 있다.

하지만 부동산R114는 무주택 실수요자의 청약 경쟁은 치열할 것으로 내다봤다.